Les bases de la vie de condo
La copropriété est-elle pour vous?
La copropriété est une modalité de propriété en vertu de laquelle la propriété d'un bien immeuble est répartie par fractions entre les copropriétaires. Telle est la définition... et telle la raison pour laquelle la formule, malgré des avantages indéniables, dont un accès facilité à la propriété, n’est pas faite pour tout le monde.
Copropriété = coresponsabilité
Qui dit copropriété dit habitation à soi mais aussi coresponsabilité. Quelles que soient les caractéristiques de l’entente en vigueur dans le bâtiment où vous souhaitez vous installer, la copropriété constitue une communauté.
Administration interne
Pour les petites copropriétés de moins d’une douzaine d’unités, les membres peuvent décider de s’en occuper eux-mêmes, à condition qu'ils réunissent les compétences nécessaires.
Administration externe
Pour les copropriétés d'envergure, il est préférable de confier le travail administratif à l’externe, en prenant soin de bien choisir le gestionnaire, selon l'expérience et l'expertise affichées, ou sinon de s’assurer qu’il y a une rotation régulière parmi les membres du conseil d’administration.
Le choix de la copropriété
Outre l'emplacement et le prix, la taille de la copropriété constitue elle-même l’un des premiers critères de sélection que devraient retenir les acheteurs. En effet, l’acquisition d’un condo dans un triplex ou dans une tour n’aura pas les mêmes conséquences sur votre style de vie.
Plus de services ou plus d'intimité?
Voulez-vous vivre dans un immeuble de 200 unités offrant une vaste gamme de services ou au contraire dans un bâtiment plus petit, plus modeste, mais aussi plus convivial?
Il est important de vous interroger sur la taille de la copropriété envisagée, sur la collectivité qu’elle abrite et sur le milieu de vie qui peut en résulter. En général, plus la copropriété est petite, plus il faut être prêt à mettre la main à la pâte.
Les vérifications d'usage
Quand on achète un condominium neuf, la première chose à faire est de vérifier avec qui on fait affaire, c’est-à-dire qu’il faut s’assurer que l’entrepreneur détient la licence requise de la Régie du bâtiment du Québec.
La seconde est de s’informer sur le plan de garantie offert. On peut aussi se renseigner auprès de clients antérieurs du constructeur et d'organismes comme l'APCHQ.
Enfin, quand la copropriété compte plus de quatre parties privatives superposées, il faut vérifier si l’entrepreneur a pris une garantie optionnelle garantissant l’ensemble du projet, comme la Garantie des immeubles résidentiels.
La déclaration de copropriété
L'élément majeur à étudier pour éviter les surprises, c’est la déclaration de copropriété. C’est ce document qui va stipuler à quel moment vous avez accès à la terrasse, à telle salle commune ou à tel stationnement, si vous avez la possibilité d’utiliser un barbecue sur votre balcon, si vous avez le droit d’abriter des animaux, etc.
Cela dit, il faut savoir qu'il ne s’agit pas d’un document définitif. Par exemple, certains animaux peuvent être tolérés dans la déclaration en vigueur, mais rien ne dit qu’il n’y aura pas un vote ultérieur les interdisant. D’où l’intérêt de participer à la vie de la communauté et de vous présenter aux assemblées...
La police d'assurance
En matière d'assurance, le syndicat de copropriété doit contracter une police qui couvre tout l’immeuble, y compris les parties privatives, à l'exclusion des améliorations éventuelles apportées par un copropriétaire à sa partie. Dans l'éventualité où l’immeuble est complètement détruit par le feu, l’assurance paie la reconstruction des parties communes et privatives.
Ainsi, les copropriétaires n'ont à assurer que leurs biens personnels et toute amélioration apportée à leur unité au-delà du devis initial du constructeur, un autre avantage de la copropriété. Cependant, il est extrêmement important de vérifier ce que couvre exactement la police du syndicat de copropriété ou de demander à votre courtier d'assurance de le faire pour vous.
Le fonds de réserve et les frais de condo
Les nombreux éléments qui composent un bâtiment ont des durées de vie très variables. Il faut en tenir compte afin d'être en mesure d'établir un échéancier réaliste des travaux à entreprendre plutôt que d'attendre que la copropriété montre des signes de dégradation pour prendre conscience que le fonds de prévoyance ne suffira pas à couvrir le coût des interventions requises.
La loi actuelle exige qu’un minimum de 5 % du budget soit alloué à ce fonds. Avant d’acheter, il faut donc vous assurer que ce pourcentage minimal est effectivement versé dans ce fonds et que son solde est positif. La question du montant des frais de condos est toujours importante, mais elle ne doit pas prendre toute la place et reléguer les autres questions à l’arrière-plan.
On ne devrait jamais choisir une unité en copropriété neuve en fonction des bas frais de condo demandés, car ceux-ci seront inévitablement appelés à augmenter avec le temps, au fur et à mesure que le bâtiment vieillira.
Copropriété divise ou indivise?
La copropriété divise, ou condominium, permet de scinder un immeuble en fractions appartenant à une ou plusieurs personnes. Elle comporte des parties exclusives n’appartenant qu’à leurs propriétaires respectifs et des parties communes, tels le terrain, les murs extérieurs, la toiture, etc., appartenant par quote-part à l’ensemble des copropriétaires. La copropriété est régie par une déclaration de copropriété notariée qui régit les droits et obligations des copropriétaires et comprend : l’acte constitutif de copropriété; le règlement de l’immeuble; l’état descriptif des fractions.
À la constitution de la copropriété, un syndicat des copropriétaires est créé pour veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. Les dépenses rattachées aux parties communes se répartissent entre les propriétaires en proportion de la valeur relative de la partie de l’immeuble qu’ils possèdent, à moins d’une stipulation contraire dans la déclaration de propriété. Un conseil : assurez-vous que le fonds de prévoyance est adéquatement approvisionné.
Lorsque plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même immeuble et possèdent une part dans la totalité bu bien, il s’agit d’une copropriété par indivision. Lors de l’acquisition, il faut établir une convention d’indivision, un document comportant les règles que devront respecter les copropriétaires, notamment en ce qui a trait aux droits et obligations de chacun quant à la jouissance des lieux, l’entretien, les travaux de rénovation, le partage des dépenses, la vente, l’administration, le partage en cas de fin de l’indivision, etc.