6 notions de base à comprendre avant d’investir dans l'immobilier

Annie Comtois

Investir en immobilier vous semble un bon plan? Ghislain Larochelle, fondateur d’Immofacile et auteur du livre « L’immobilier à la portée de tous », explique ici les notions de base de l’achat d’immeubles rentables.

 

1. Rentabilité: MRB ou MRN?
Pour analyser la rentabilité d’un immeuble, il importe de savoir quelle sera la liquidité générée. M. Larochelle met en garde : « Le problème est que beaucoup de gens achètent en se fiant juste au MRB (multiplicateur de revenus bruts), c’est-à-dire le prix payé divisé par les revenus bruts. L’ennui avec ce ratio est que, d’un immeuble à l’autre, les dépenses ne sont pas nécessairement les mêmes. »

L’expert suggère plutôt d’utiliser comme outil le ratio MRN (multiplicateur de revenus nets). Afin de calculer le revenu net, il faudra soustraire les frais d’exploitation tels que l’électricité, le chauffage, les taxes municipales et scolaires, l’assurance, le déneigement, l’entretien de la pelouse, les frais de gestion, de conciergerie, de condo, l’entretien de la bâtisse, etc. Cette liste couvre 90 % des frais, selon le fondateur d’Immofacile. À titre indicatif, le MRN devrait osciller entre 10 et 16. Un ratio supérieur à 18 serait trop élevé, d’après le spécialiste.

Exemple de calcul de MRN
Coût de l’immeuble	160 000 $
Revenus nets (revenus bruts – frais d’exploitation)	10 000 $
MRN (Coût de l’immeuble / Revenus nets)	16

2. Liquidité (cash flow)
Ghislain Larochelle souligne l’importance d’obtenir des liquidités mensuellement. « Certains propriétaires se disent que ce n’est pas grave... qu’ils gagneront leur argent plus tard, quand l’immeuble sera payé. Mais il faut être prudent », explique-t-il.

Si le locataire ne paie pas son loyer ou si des rénovations imprévues s’avèrent nécessaires en raison d’un dommage soudain, il faut être en mesure d’affronter la tempête. Les investisseurs ne dégageant aucune liquidité mensuelle se retrouvent souvent dans le rouge (cash flow négatif). « Dans bien des cas, une telle gestion mène à des reprises bancaires », prévient M. Larochelle.

Le cash flow, c’est la « liquidité ». En soustrayant les dépenses et le financement des revenus, on obtient la souvent salvatrice liquidité.

3. Revenus, capitalisation, équité et plus...
Selon l’expert, il existe quatre façons d’engranger des profits en investissant dans le multilogements : « la liquidité », « la capitalisation », « l’équité » et « la plus-value ». Après la liquidité, voyons les trois autres termes clés.

— La capitalisation
Dans le cas d’un immeuble à revenus, « le capital est payé par vos locataires. Ce qui reste dans vos poches est l’équité, avance Ghislain Larochelle. Présentez-moi un immeuble avec un MRN de 14, je l’achète tout de suite! » Ce passionné d’immobilier précise toutefois que d’autres facteurs doivent être examinés, outre les finances, par exemple le type de locataire, la condition de l’immeuble, sa localisation et le potentiel d’augmentation des revenus.

— L’équité à l'achat
« Si le MRN est bon, il faut vérifier tout de même les comparables, car il y a peut-être moyen de faire encore plus de profit. Il faut connaître la valeur marchande d’un immeuble pour négocier le meilleur prix possible », insiste le spécialiste.

Pour expliquer le calcul de l’équité, il donne cet exemple : Vous achetez un immeuble à 450 000 $, dont la valeur marchande est de 500 000 $. Avec cette transaction, vous obtenez ainsi 50 000 $ d’équité dès l’achat. Dans ce cas-ci, le fondateur d’Immofacile simplifie : l’équité est la différence entre le prix d’achat et la valeur marchande.

— La plus-value
La plus-value d’un immeuble se calcule par rapport au marché. Si le marché d’un secteur augmente de 2 %, la valeur de votre immeuble suivra la même courbe et vous en profiterez sans rien avoir à faire, dit M. Larochelle.

Exemple : Vous achetez un immeuble à 200 000 $ et l’année suivante, sa valeur a augmenté de 5 %; l’immeuble vaut maintenant 210 000 $. Si, l’année suivante, il y a une nouvelle hausse de 5 %, sa valeur se chiffrera à 220 500 $, et ainsi de suite.

Des quatre éléments mentionnés (liquidité, capitalisation, équité à l’achat et plus-value), seule la liquidité vous donne un accès immédiat à votre argent.

4. Gain en capital
Bien entendu, au moment de vendre, vous aurez à payer de l’impôt sur le gain en capital (à moins de bénéficier d’une exemption (http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html).

Exemple : « Vous avez acheté une maison 200 000 $ et, 10 ans plus tard, vous la vendez 300 000 $. Supposons qu’il n’y a aucun amortissement, vous aurez une différence de 100 000 $ sur laquelle vous devrez payer de l’impôt. Le gain en capital étant taxable à 50 %, seulement 50 000 $ seront ajoutés à vos revenus. »

5. La valeur marchande
Afin d’acheter un immeuble rentable, il importe de payer le « bon » prix. Pour ce faire, il faut savoir utiliser des « comparables ». En analysant les ventes des propriétés semblables à celle que vous convoitez dans un même secteur, vous pourrez déterminer sa valeur marchande.

« La valeur marchande représente le prix que les gens sont prêts à payer pour l’immeuble. Elle ne correspond pas nécessairement à l’évaluation municipale, qui n’est pas un indicateur très significatif », rappelle M. Larochelle.

Selon lui, acheter à un prix inférieur à l’évaluation municipale n’est pas synonyme d’aubaine. « Dans certaines régions ou villes, les maisons sont vendues presque tout le temps en dessous de la valeur municipale », précise-t-il.

Comme l’évaluation municipale est réévaluée tous les trois ans, il peut y avoir un bond à ce moment-là. « Selon les municipalités, il est ainsi possible que peu de maisons soient vendues au-dessus de l’évaluation municipale en début de premier rôle triennal », fait remarquer M. Larochelle.

6. L'effet de levier
« Dès qu’une hypothèque est contractée avec une banque, on parle de l’effet de levier », explique le fondateur d’Immofacile. Cette stratégie de financement permet d’utiliser l’argent des autres pour augmenter son pouvoir d’achat et ainsi être en mesure de bâtir un parc immobilier générateur de revenus.

Voici un exemple pour illustrer le pouvoir de l’effet de levier :

Sans effet de levier	Avec effet de levier
- Montant disponible : 100 000 $ - Achat d’un immeuble de 100 000 $ - Avec un rendement annuel hypothétique de 10 %, le revenu s’élèverait à 10 000 $	- Montant disponible : 100 000 $ - Mise de fonds (20 %) : 20 000 $ par immeuble - Possibilité d’acheter 5 immeubles à 100 000 $ - Prêt hypothécaire pour la différence - Avec un rendement annuel hypothétique de 10 %, le revenu sera de 50 000$ moins les frais d’intérêt

Un dernier conseil d’expert : consultez les sites des banques et celui de la SCHL, la Société canadienne d’hypothèques et de logement, vous y trouverez plusieurs calculateurs de ratio fort utiles. À vos calculatrices et bon succès!

Sources : GuideHabitation.ca