Condo : ce qu’il faut comprendre
de la copropriété

Chaque type d'habitation et chaque mode de propriété a ses avantages, ses inconvénients, ses règles et ses modes de gestion. À vous de découvrir lesquels vous conviennent le mieux. Qui dit copropriété dit habitation à soi mais aussi coresponsabilité. Quelles que soient les caractéristiques de l’entente en vigueur dans le bâtiment où vous souhaitez vous installer, la copropriété constitue une communauté, ainsi que le rappellent ici quatre spécialistes de l’immobilier résidentiel.

La copropriété est une modalité de propriété en vertu de laquelle la propriété d'un bien immeuble est répartie par fractions entre les copropriétaires. Telle est la définition... et telle la raison pour laquelle la formule, malgré des avantages indéniables, dont un accès facilité à la propriété, n’est pas faite pour tout le monde.

« Avant toute chose, il y a un mythe qu’il faut absolument rectifier : une grande partie des premiers acheteurs s’imaginent que l’acquisition d’un condominium équivaut plus ou moins à s’offrir un long séjour à l’hôtel. Dans leur esprit, peu importe le problème qui surviendra, on s’en occupera pour eux. En fait, même si la responsabilité est partagée, donc théoriquement moins lourde, il faut comprendre que toute construction implique un certain nombre de tâches à effectuer et de travaux d’entretien à planifier », explique Jocelyn Duff, président de Construction Continuum. Bref, la direction de l'hôtel est en vacances perpétuelles, il revient aux copropriétaires de veiller au bien immobilier collectif que constitue l’ensemble des unités d’habitation.

« Et pour beaucoup de gens, il n’y a pas vraiment de différence entre un condo et une maison, renchérit Hélène Sauvé, courtier immobilier chez Via Capitale du Mont-Royal. En réalité, ce n’est pas la même chose et ce mode de propriété ne convient pas à tous les tempéraments. Une copropriété, c’est une microsociété. Il faut savoir qu’il y aura des règles à respecter, des décisions à prendre et des compromis à faire, comme dans toute société. »

Avantage par rapport à une maison unifamiliale : vous n'aurez pas à prendre la responsabilité de régler tous les problèmes tout seul. Pas besoin non plus de renégocier constamment avec le déneigeur ou le paysagiste, ni de courir après les divers autres fournisseurs de services en cas d'urgence.

En ce qui concerne les tâches dont il faut s’acquitter, on pense en premier lieu à l’administration de la copropriété. À qui sera-t-elle confiée? À des administrateurs internes ou externes? « Pour les petites copropriétés de moins d’une douzaine d’unités, les membres peuvent décider de s’en occuper eux-mêmes, à condition qu'ils réunissent les compétences nécessaires. Pour les plus grosses, il est souvent préférable de confier ce travail à l’externe, en prenant soin de bien choisir le gestionnaire en question, selon l'expérience et l'expertise affichées, ou sinon de s’assurer qu’il y a une rotation régulière parmi les membres du conseil d’administration. Si ce sont toujours les mêmes qui assument les tâches et les responsabilités, ils risquent de se tanner et il y a de fortes chances pour que la qualité de la gestion s’en ressente », prévient Jocelyn Duff.

Petit cocon ou village?

Outre l'emplacement et le prix, la taille de la copropriété constitue elle-même l’un des premiers critères de sélection que devraient retenir les acheteurs. En effet, l’acquisition d’un condo dans un triplex ou dans une tour n’aura pas les mêmes conséquences sur votre style de vie. « Veut-on vivre dans un immeuble de 200 unités offrant une vaste gamme de services ou au contraire dans un bâtiment plus petit, plus modeste, mais aussi plus convivial? Il est important de s’interroger sur la taille de la copropriété envisagée, sur la collectivité qu’elle abrite et sur le milieu de vie qui peut en résulter. En général, plus la copropriété est petite, plus il faut être prêt à mettre la main à la pâte », constate Clément Beauchesne, directeur exécutif du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Pour tous ceux qui ne se sentent pas d'affinités particulières avec la gestion, l'acquisition d'une unité d'habitation dans une copropriété de bonne taille est sans doute la meilleure option.

Quel que soit votre choix, une chose demeure : vous ne pouvez pas vous désintéresser complètement des affaires de la copropriété. Il vous faut au minimum vous présenter à l’assemblée générale annuelle. C'est l'occasion de tisser des liens plus étroits avec les personnes que vous croisez au quotidien — et qui partagent inévitablement certains de vos intérêts puisqu'ils vivent sous le même toit que vous! En plus, des discussions importantes peuvent y avoir lieu et les décisions prises s’appliqueront à tous les membres, les présents comme les absents. Dites-vous que ces réunions sont autant d'occasions d'entretenir des relations cordiales avec vos voisins, de faire valoir votre point de vue et d’influencer l’issue des débats!

Résumé : on peut plus facilement avoir mauvais caractère en toute impunité dans une maison individuelle, abstraction faite des éventuelles guerres de clôture. Dans une copropriété, il est préférable d'avoir développé des habiletés sociales minimales et de savoir délaisser le mode confrontation au profit du mode collaboration.

Les vérifications d'usage
« Quand on achète un condominium neuf, la première chose à faire est de vérifier avec qui on fait affaire, c’est-à-dire qu’il faut s’assurer que l’entrepreneur détient la licence requise de la Régie du bâtiment du Québec. La seconde est de s’informer sur le plan de garantie offert. On peut aussi se renseigner auprès de clients antérieurs du constructeur et d'organismes comme le nôtre. Enfin, quand la copropriété compte plus de quatre parties privatives superposées, il faut vérifier si l’entrepreneur a pris une garantie optionnelle garantissant l’ensemble du projet, comme la Garantie des immeubles résidentiels », recommande Me Jacinthe Savoie, avocate et directrice du Service du contentieux de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ).

L'élément majeur à étudier pour éviter les surprises, c’est la déclaration de copropriété. « C’est ce document qui va stipuler à quel moment vous avez accès à la terrasse, à telle salle commune ou à tel stationnement, si vous avez la possibilité d’utiliser un barbecue sur votre balcon, si vous avez le droit d’abriter des animaux, etc. », résume Clément Beauchesne.

« Dès la publication de la déclaration de copropriété par un notaire, il y a constitution d’un syndicat de copropriété. Au départ, c’est le constructeur qui le dirige. Quand ce dernier ne détient plus la majorité des voix, il doit convoquer une assemblée extraordinaire pour transférer le contrôle du syndicat aux acheteurs. S’il ne le fait pas dans les 90 jours suivant la perte de la majorité, ce qui est assez rare, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée à cette fin. Dans le cas d’un projet neuf, il faut prendre connaissance de ce qu'on appelle les “notes d’information”. Ces notes sont d’ailleurs exigées pour les complexes neufs de 10 unités ou plus », précise Jacinthe Savoie.

On pense souvent que la déclaration de copropriété n’est qu’une interminable liste d’interdictions. « C’est un autre mythe. Il faut plutôt la voir comme un code de vie local, un document qui limite les abus, assure la qualité de vie de tous et préserve la valeur du bâtiment. Cela dit, contraignante ou pas, elle régira de nombreux aspects de votre vie, donc il est vraiment dans votre intérêt de la lire attentivement », affirme Jocelyn Duff.

Bref, prendre connaissance de la déclaration de copropriété est un exercice indispensable pour savoir où vous mettez les pieds, tout en étant conscient que rien de ce que vous y lisez ne peut non plus être considéré comme une garantie. En effet, il ne s’agit pas d’un document définitif. Par exemple, certains animaux peuvent être tolérés dans la déclaration en vigueur, mais rien ne dit qu’il n’y aura pas un vote ultérieur les interdisant. D’où l’intérêt de participer à la vie de la communauté et de se présenter aux assemblées...

Outre la déclaration de copropriété, il y a un certain nombre de documents à consulter, notamment les procès verbaux des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des deux dernières années, pour prendre connaissance des décisions récentes et ayant une possible incidence dans le futur, le carnet d’entretien décrivant l’état de santé du bâtiment — qui, s'il existe, devrait idéalement être rempli par un spécialiste externe —, et les états financiers.

En matière d'assurance, le syndicat de copropriété doit contracter une police qui couvre tout l’immeuble, y compris les parties privatives, à l'exclusion des améliorations éventuelles apportées par un copropriétaire à sa partie. Dans l'éventualité où l’immeuble est complètement détruit par le feu, l’assurance paie la reconstruction des parties communes et privatives. Ainsi, les copropriétaires n'ont à assurer que leurs biens personnels et toute amélioration apportée à leur unité au-delà du devis initial du constructeur, un autre avantage de la copropriété. Cependant, il est extrêmement important de vérifier ce que couvre exactement la police du syndicat de copropriété ou de demander à votre courtier d'assurance de le faire pour vous.

Maigre fonds et petits frais?
Les nombreux éléments qui composent un bâtiment ont des durées de vie très variables. Il faut en tenir compte afin d'être en mesure d'établir un échéancier réaliste des travaux à entreprendre plutôt que d'attendre que la copropriété montre des signes de dégradation pour prendre conscience que le fonds de prévoyance ne suffira pas à couvrir le coût des interventions requises. La loi actuelle exige qu’un minimum de 5 % du budget soit alloué à ce fonds. Avant d’acheter, il faut donc s’assurer que ce pourcentage minimal est effectivement versé dans ce fonds et que son solde est positif. À ce propos, ce minimum se révèle la plupart du temps insuffisant pour couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes, et il est question de le relever...

« Quand on achète une unité dans une copropriété toute neuve, il faut penser à garnir adéquatement le fonds de prévoyance dès les premières années, car il est certain qu’on finira par en avoir besoin », recommande Jocelyn Duff.

Évidemment, le niveau adéquat du fonds varie selon les circonstances. « Il est important de soupeser le montant du fonds de prévoyance en fonction des dépenses prévues. S’il y a des dépenses majeures à venir et pas grand-chose dans le fonds de prévoyance, cela signifie qu’il y aura des “cotisations spéciales” à payer rapidement », indique Clément Beauchesne.

À l’inverse, il faut aussi évaluer la situation du fonds en tenant compte des travaux qui viennent d’être réalisés, d’où l’importance de consulter les procès verbaux pour avoir une meilleure compréhension de la situation.

« Si, malgré un fonds très faiblement alimenté, vous décidez quand même d’acheter, commencez à mettre de l’argent de côté, car il y a fort à parier que vous aurez à mettre la main à la poche plus vite que prévu », souligne Hélène Sauvé.

La question du montant des frais de condos est toujours importante, mais elle ne doit pas prendre toute la place et reléguer les autres questions à l’arrière-plan. « On ne devrait jamais choisir une unité en copropriété neuve en fonction des bas frais de condo demandés, car ceux-ci seront inévitablement appelés à augmenter avec le temps, au fur et à mesure que le bâtiment vieillira », affirme Clément Beauchesne.

Cela dit, grâce au partage des frais, l'entretien d’une unité en copropriété revient généralement moins cher que celui d'une maison individuelle. C'est là un autre avantage de la formule.

Réception, inspection, discussion
« Quand on achète sur plan, il est essentiel de connaître les obligations de chacun telles qu’elles sont stipulées dans le contrat préliminaire. Il faut examiner la description de l’ouvrage, la contenance de l’unité, ainsi que la façon dont elle est calculée, le plan, le devis, l’échéancier des choix à faire. Le client a toujours de nombreuses décisions à prendre. Plus c’est précis au départ, plus c’est simple. Au moment de prendre possession d’une unité neuve, on fait le tour avec le promoteur et on note dans l’acte de réception les choses à corriger ou à parachever. Pour les parties communes, c’est un professionnel mandaté par le syndicat qui doit faire l’inspection », explique Jacinthe Savoie.

Dans les copropriétés existantes, il est conseillé de se faire accompagner par un architecte ou un technologue en bâtiment pour avoir un rapport d’inspection sur les éléments visibles.

« Beaucoup de gens croient qu’il n’est pas nécessaire de faire inspecter un appartement neuf ou relativement neuf. Personnellement, je recommande toujours à mes clients de demander une inspection, indépendamment de la situation et du type d'habitation. On trouve souvent de petits problèmes dans les parties communes même si les parties privatives d’un immeuble récent sont encore en bon état. En plus, ça donne un rapport sur l’état du bâtiment, rapport qui pourra d'ailleurs être aussi très utile au syndicat », dit Hélène Sauvé.

La qualité de l’insonorisation d’un immeuble peut vous aider à faire le bon choix. « Si vous voyez la mention “insonorisation supérieure”, sans autre précision, posez des questions pour savoir ce que cela signifie. Renseignez-vous sur la composition des murs et la qualité des membranes sous les planchers et informez-vous auprès d'acousticiens ou de spécialistes. Le soin apporté à l'insonorisation donne généralement une bonne indication de la qualité de l’ensemble », confie Clément Beauchesne.

Les quatre spécialistes de l’habitation interviewés recommandent aux acheteurs de parler aux résidants qui pourraient devenir leurs voisins, de leur demander depuis combien de temps ils vivent sur les lieux, s’ils y sont heureux, s’ils entendent du bruit, si le quartier est agréable et sûr, ce qu’ils pensent de l’ambiance au conseil d’administration et aux assemblées, etc. « Après tout, on est en communauté. On peut bien parler! », dit Clément Beauchesne. « C’est incroyable tout ce qu’on peut apprendre de cette manière! », renchérit Hélène Sauvé.

Pour d'autres sources d'information sur l'habitation, nous vous invitons à consulter le document intitulé « coordonnées utiles ».

Contacts :
Jocelyn Duff
Clément Beauchesne
Hélène Sauvé
APCHQ